借地権相続の範囲がわかる　借地権のことなら手続きネット

 

借地権とは、どういうもの？

 

「借地権とは、どういうもの？」という質問にお答えします。

• 借地権とは？土地を優先的に継続して借りることができる権利のことをいいます。

 

簡単に借地権についていうと、建物は自分のものであり、建物が建っている土地は、誰かから借りているということです。

 

土地は借りているので、土地の固定資産税の納付義務はありません。

 

しかし、結局土地の所有者に、地代を支払って借りているので、間接的には土地の固定資産税を納付していることになります。　

土地の所有者から、突然土地の明け渡しを言われたとしたら、建物が建っていますし、大変困ってしまいます。

 

• つまり、そのような事態を回避するために、その土地を借りている人の権利を国が保障する制度が「借地権」となります。

 

また、この借地権には大きく分けて

1. 「旧借地権」
2. 「普通借地権」
3. 「定期借地権」

以上の3種類があります。

そのうちで定期借地権とは、文字通り期間に定めのある借地権のことで、普通借地権のように契約更新はありません。

 

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借地権相続は出来るの

 

地主が死亡した場合の借地権は？

 

「借地権は相続出来るの？」という質問の答えは、「イエス」です。

• 一般の相続財産と同じように、借地権も相続人に継承されます。
• また、相続財産の一部として、相続税の対象にもなります。

 

そもそも借地権相続とは？

他人から土地を借りて、その借りた土地の地代を支払い、土地を使用する権利を有した借地人である被相続人が死亡した際に、その土地を相続人が相続するということです。

相続に関して、土地の貸主である地主の承諾は、必要ありません。

地主は原則として、借地人の法定相続人が、その借地権を相続することを拒否できません。

借地権の相続は譲渡には該当しないため、地主への承諾料や更新料、名義書換料といったものの支払いも必要ありません。

 

また、今までの地代や、契約期間がある定期借地権の場合には契約の内容についても、そのまま継承されます。

 

ゆえに、あらたに貸借契約を取り交わす必要もありません。

借地権の契約期間は最低30年以上です。

ちなみに、遺贈による借地権の権利移転については、上記の法定相続とは異なります。

 

地主の承諾および承諾料が発生します。

さて、地主が死亡した場合の借地権は？どうなるのでしょうか。

• その場合、地主の相続人が借地契約上の貸主の地位を相続します。

 

地主の死亡により、その借地権のある土地は、地主の他の財産とともに相続人が共同で所有することになります。

• 通常であれば、法定相続人である配偶者や子供などが、それぞれの法定相続分に応じてその土地の所有権や、賃貸人としての地位を相続することになるわけです。

 

遺産分割により、最終的に決まった土地の所有者と、借地関係についての交渉をすることになります。

 

1. 遺産分割の結果、借地権の土地の所有者となった人は、その旨を借地人に伝えて地代などを請求するためには、新しい地主はその旨の登記を行わなければなりません。
2. 地主が死亡した場合には、借地人は遺産分割前には、全相続人を相手にし、遺産分割後には、分割によって所有者となった人を相手にすればよいということになります。

 

地主が死亡して、その相続関係がはっきりとしない間は、借地人が地代の支払いを遅らせても、通常であればいきなり借地関係を解除されるような心配はありません。

 

また、今までの権利義務関係のすべてが包括的に相続人に継承されます。

 

ゆえに、地主が変わったからといって、借地権は影響を受けないということになります。

契約内容も変わりません。

 

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借地権相続が出来る人

 

借地権の相続について、ご紹介します。

 

借地権とは、その名の通り「土地を借りる権利」のことをいいます。

この借地権も相続できる資産となります。

 

 

ここでは、借地権を相続出来る範囲の人について、ご紹介します。

• 借地権は、借主の死亡により消滅するものではなく、当然に相続の対象となります。

 

そして、相続人は被相続人の地位をそのまま継承することになるため、借地権を第三者へ譲渡するような場合とは異なり、土地の所有者である貸主の承諾は必要ありません。

 

• 地主は原則として、借地人の法定相続人がその借地権を相続するのを、拒否することはできないからです。

借地権も遺産分割の対象となり、相続人の遺産分割協議がまとまるまでは、借地権もとりあえず、相続人皆さんの共有財産とみなされます。

つまり、借地権を相続できる範囲の人は、通常の遺産と同じ範囲の人となります。

 

 

民法上の規定によりますと、法定相続人になれるのは、配偶者・子・父母・兄弟姉妹（祖父母や孫、甥、姪に相続権が生じる場合もあります）とされています。

 

内縁関係の借地権相続は？どうなのでしょうか。

 

被相続人に内縁関係のパートナーがいた場合、結論からいうと、基本的に内縁関係では、相続の権利はありません。

• 民法規定上の配偶者とは、「法律上の夫または妻」のことを指します。

 

内縁関係のパートナーが、どんなに被相続人に生前尽くしていたとしても、戸籍上の婚姻がなければ、基本的には相続権はありません。ゆえに、借地権の相続もできないということになります。

 

 

借地権相続する手続き手順は？どのような流れなのでしょうか。

借地権を相続する場合には

1. 「現物分割」
2. 「代償分割」
3. 「換価分割」

以上の3つの分割方法があります。

まずは相続人の方々で、どの方法で分割するのかを決めなければいけません。

 

「現物分割」は相続人全員が借地権を相続するという方法ですが、後々のことを考えると面倒になる方法です。

「代償相続」は相続人の一人が借地権を相続して、他の相続人に代償金を払うという方法です。

相続人の一人が、代償金を支払うだけの資金がある場合には、代償分割が一番有益な方法といえます。

 

• また、「換価分割」は借地権を売却して、売却代金を相続人で分けるという方法です。

 

 

基本的に借地権の相続には、特別な書類などは必要ありませんので、簡単な手続きで済ませることができます。

• そのほか相続するすべての財産の調査が終わり、各相続人が単純承認・限定承認・相続放棄のいずれかを選択した後、遺産分割協議をはじめ、遺産分割協議書を作成するという流れになります。

 

借地権＞相続評価額の計算方法は？

自用地としての評価額に借地権割合を掛けて求めます。

自用地としての評価額は、市街化宅地の場合＞路線価に対して土地形状および道路付等の状況を判断し評価額が決定されます。

• 一般的に、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなります。

 

また商業地では７〜８割くらいですが、住宅地では6割程度の場合が最も多いようです。

縦えば＞借地権割合が６割の場合は１億の評価額に対して借地権者の方の相続評価額は６千万円となります。

この金額が相続税の対象となりますので覚えておきましょう。

 

 

その他、手続きネット内の関連する手続きは下記を参考にしてください。

• 遺産相続の手続
• 遺産分割の手続き
• 遺産分割協議書サンプル

 

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