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離婚後の住宅ローンどうする？

 

まさか、あなたは離婚して家を手放すことになるとは想像もしていないでしょう。

• しかし、本当に離婚したら、マイホームは手放さなければいけないのか？
• せっかく購入したマイホームをどうしたら良いのか？

また、そのままにするにも、残った住宅ローンは

1. 誰がどの様に支払っていくの？
2. 不動産は誰の名義で、どの様に変更するのか？

つまり

不動産取得する時は高額となり、そのほとんどの方が住宅ローンを組み入れます。

つまり

• 住宅ローンは長期に支払っていく事になる為
• 離婚後の住宅ローン支払いの問題は慎重にしなければならないのです。

 

では、この様な住宅ローン負担の悩みをどの様に解決するのか。

 

例えば

• 離婚して家に残る方は、その家に住めるので良いとして。
• 家を出て行く方は何なの？と誰しも思うのは当然です。

つまり家を出る方は

1. 共有名義の名義や返済の保証人を外して貰いたい。
2. また、売って全て真っ白な状態に戻してほしい。
   • 上記の様な真っ白な状態なら、最初の購入前に戻るので問題は無いですね。

 

しかし

住宅ローンの話しは簡単に思い通りには進行しないのです。

 

それは、住宅ローンの仕組にカギがある

住宅ローンは

1. 銀行は債権者（つまりお金を貸す方）と
2. 住宅ローンの申込は債務者（お金を借りる方）の
3. 双方の間で取決められた契約があるからです。

 

住宅ローン契約の性質

1. 夫婦の間の連帯債務者でも、連帯保証人でも、名義変更は出来ないとされている。
2. 離婚した場合も上記と同じ考えなのです。

 

住宅ローン名義変更

• 住宅ローン契約の名義変更には、必ず銀行が承認する事が必要なのです。
• しかし、この承認を得るのは非常に難しいとされているのです。

 

では、離婚後の住宅ローンはどうしたら良いの？

 

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離婚後の住宅ローン解決する方法

 

離婚後に住宅ローンを解消する方法

1. 家を売却して処分する
2. 夫が家に住み続ける
3. 妻が家に住み続ける

つまり、大きく別けると、上記の３つどれかに当てはまるはずです。

 

１．住宅ローン付きの家を売却

住宅ローン付きの家を売却するには、越えなければいけないハードルがあるのです。

• それが、抵当権を解除すると言うハードルなのです。

1. 住宅ローンの残債がどのくらいあるか？
2. 住宅ローンがあとどのくらい残っているのか？

つまり、残り金額で進める道が決まって来ると言う事にもなるのです。

1. 不動産を売却することにより利益が出るか？
2. 不動産を売却したとしてもローンだけが残ることになるか？

 

売却した家が高く売れた場合

1. 住宅ローン残高より高く売却できた
2. 売却により利益が出た
3. 銀行の抵当権が解除される
4. 利益が出る事をアンダーローンと言います。

上記の場合は、家を売却した利益を夫婦で分割する。

つまり、財産分与することが一番楽でスムーズな方法です。

 

売却した家が安くしか売れなかった場合

• 住宅ローン残高が残ってしまう
• 売却したけど住宅ローンが残っている
• 銀行の抵当権が残ったまま
• ローンが残る事をオーバーローンと言います。
  1. つまり、銀行の抵当権も残ったままの不動産を購入して貰える様な人は、まずいません。
     
  2. つまり、不動産は売却出来ないと言う事になるのです。

※売却して残った住宅ローン残金を夫婦で一括返済するのであれば、問題はありません。

 

売却価格は安いが絶対に売却したい場合

• 任意売却
• または競売を行うのです。

任意売却した場合

つまり、売却は専門家などに全て任せると言う事になります。

• 銀行の抵当権が解除されます。
• 残った住宅ローン残金は、柔軟に対応される。
• つまり、住宅ローン残金は支払っていくと言う事になるのです。
• しかし、任意売却者として登録（ブラックリスト）されると言う事になります。

 

競売になった場合

• 不動産は強制的に競売によって処分される。
• 残った住宅ローン残金は、自己破産など任意整理され処分されます。
• つまり、住宅ローンも含め全ての残金は一切無くなります。
• しかし、破産者として登録（ブラックリスト）されると言う事になります。

 

 

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離婚後も家に住み続ける場合

夫が家に住む

• 通常の場合では、このパターンが１番多い選択肢と言う事になります。

不動産の名義

• 夫の不動産の名義であれば、今までと一緒で、夫が住み続けて住宅ローンを支払えば問題もありません。

妻との共有ローンの場合

• 夫が家に住み、妻は、ただの連帯保証人や連帯債務者として残る。つまり、金融機関に対する責任を解除されることは無いのです。

もし、夫が住宅ローンを滞った場合は、返済の催促は妻にくる。

1. 夫が住宅ローンを支払わず自己破産したら
2. 妻に住宅ローンの支払い能力が無い場合は、同時に妻も自己破産することになるのです。

 

住宅ローンの連帯保証人の解除

もし、銀行に交渉し連帯保証人などから外れることが出来れば良いのですが、その様な事は絶対に無いと考えてください。

• 離婚したとしても、銀行と自分とのあくまでも契約です。
• つまり、離婚理由は保証人に全く関係が無いのです。

 

唯一の、保証人の解除方法

1. 自分に代わる連帯保証人を用意する事のみです。
2. 銀行との話し合いで連帯保証を変更するのです。
3. つまり、夫の両親や兄弟または親族に変更をして貰います。
4. また、保証人の条件は一定の収入や資産がある人になります。
   • ※夫の親などに交渉する。
   • 妻は離婚した事を強く主張する事が大切です。
   • つまり赤の他人になる為、保証人義務は無い事。
   • つまり、自分に代わって連帯保証人になって貰わなければ困る事を交渉するのです。

離婚時の財産分与

離婚時の不動産価値が高騰した場合

不動産の価値がローン残額より大きく高騰しプラスの財産となった場合

1. そのプラス利益について財産分与の対象となるのです。
2. つまり、夫は離婚時にプラス利益の半分の金額を妻に財産分与するのです。
3. 例えばローン残高１０００万円で、売却の見積もり価格が１５００万円だった場合
4. ＋利益の５００万円を分割し２５０万円の財産分与となるのです。

また逆にローン残高より不動産価値が下がったマイナス財産の場合

1. そのマイナスについて財産分与の対象となるのです。
2. つまり、妻は離婚時にマイナスの半分の金額を夫に請求される場合があるのです。
3. 例えばローン残高１０００万円で、売却の見積もり価格が５００万円だった場合
4. −赤字の５００万円を分割し−２５０万円の負債財産分与となるのです。

 

妻が家に住む

夫が住宅ローンの名義人である場合

1. 銀行が夫のいない住宅を承諾するか問題（銀行に分からない場合は大丈夫）
2. 夫が自分が住んでいない住宅ローンに嫌悪感を出す
3. 夫が住宅ローンの返済を拒んだり滞った場合は立ち退き要請になる
4. つまり、とても精神的にも不安や不安定な状況になる
5. つまり、その様な状況になった時の対応策を検討しておく必要がある。

妻が住宅ローンを借り換え支払う場合

1. 離婚を銀行に伝えると一括返済を求めれれるので注意を。
2. 住宅ローンの審査が通過するのか？
3. 経済的な信用となるので審査通過は難しいでしょう。
4. 夫名義のまま住宅ローン支払いは可能です。（銀行には内緒）
5. しかし、支払い完了した場合は夫の持ち家となる。
   • 支払い完了後、夫が名義変更に応じる可能性は極めて低く妻のリスクは大きいのでＮＧです。

 

妻が名義変更を行う場合

1. 住宅ローンが残っている限り銀行が名義変更を承認する事は絶対に無い
2. つまり、住宅ローンが完了しなければ、そのままの状態であると言う事です。

住宅ローンが完済した場合

その様な時に備える必要があります。

• つまり、不動産名義は夫のまま、もしくは共有名義であると言う事は、夫の財産でもあると言う事です。

せっかく住宅ローンを支払って来たのに自分の所有物では無いのです。

その時の為に、事前に協議して証書つまり公文書（公正証書）に記載する必要があるのです。

• つまり、住宅ローン完済と同時に不動産名義は妻もしくは子ども名義になるなどの記載です。
• この公正証書が無いと住宅ローンの支払い損と成りかねません。

 

 

母子父子家庭の支援

• 各市町村で様々な支援サービスがあるのです。
• 市町村の児童相談や福祉サービスなどに母子家庭の受給など問い合わせ事前に把握しておく事をお勧めします。

離婚後の問題

離婚後に養育費の問題や慰謝料の請求の問題など困った場合

個人的にはどうする事も出来ませんね。

そんな場合は調停に相談を持ち掛けるか、専門家に相談する事をお勧めします。

 

もしも、専門家に相談したいなどお考えの方は、弁護士の相談方法など弁護士無料相談の←手続きを参考にすると分かり易いと思いますよ。

 

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